最高法关于农村房屋买卖问题的规定

最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条关于农村房屋买卖问题的规定

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1 . 在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。

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2 . 在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

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那么,哪些地区是国家确定的宅基地改革试点地区?目前国家出台了这么四个文件:

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1 . 2015227日,《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》(2015227日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过),确定了三十三个试点县(市、区)暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在20171231日前试行。

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三十三个试点县(市、区)名单如下

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北京市大兴区、天津市蓟县、河北省定州市、山西省泽州县、内蒙古自治区和林格尔县、辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、安徽省金寨县、福建省晋江市、江西省余江县、山东省禹城市、河南省长垣县、湖北省宜城市、湖南省浏阳市、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县、贵州省湄潭县、云南省大理市、西藏自治区曲水县、陕西省西安市高陵区、甘肃省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市。

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2 . 2015824日,《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》(国发〔201545号),开始农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点工作。

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3 . 20151227日,《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县(市、区)、天津市蓟县等59个试点县(市、区)行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》(20151227日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过),确定上述地区暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。上述调整在20171231日前试行。

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具体名单如下:

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农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单

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北京市:大兴区、平谷区

天津市:宝坻区、武清区

河北省:玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县

山西省:运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县

内蒙古自治区:呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎赉特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗

辽宁省:海城市、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区

吉林省:榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南市、东辽县、前郭尔罗斯蒙古族自治县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市

黑龙江省:克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县

江苏省:东海县、泗洪县、沛县、金湖县、泰州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区

浙江省:龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县

安徽省:宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县

福建省:漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县

江西省:安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县

山东省:东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市

河南省:长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县

湖北省:钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县

湖南省:汉寿县、岳阳县、新田县、桃江县、洞口县、沅陵县、慈利县、双峰县

广东省:蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市

广西壮族自治区:田阳市、田东县、玉林市玉州区、象州县、南宁市武鸣区、东兴市、北流市、兴业县

海南省:东方市、屯昌县、文昌市

重庆市:永川区、梁平县、潼南区、荣昌区、忠县、铜梁区、南川区、巴南区、武隆县、秀山土家族苗族自治县

四川省:成都市温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县

贵州省:德江县、水城县、湄潭县、兴仁县、盘县、普定县、安龙县、开阳县、六盘水市六枝特区

云南省:开远市、砚山县、剑川县、鲁甸县、景谷傣族彝族自治县、富民县

西藏自治区:曲水县、米林县

陕西省:杨陵区、平利县、西安市高陵区、富平县、千阳县、南郑县、宜川县、铜川市耀州区

甘肃省:西和县、金昌市金川区、武威市凉州区、陇西县、临夏县、金塔县

青海省:大通回族土族自治县、互助土族自治县、门源回族自治县、海晏县、海东市乐都区

宁夏回族自治区:平罗县、中卫市沙坡头区、同心县、永宁县、贺兰县

新疆维吾尔自治区:呼图壁县、沙湾县、博乐市、阿克苏市、克拉玛依市克拉玛依区

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农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单

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天津市:蓟县

山西省:晋中市榆次区

内蒙古自治区:和林格尔县、乌兰浩特市

辽宁省:铁岭县、开原市

吉林省:长春市九台区

黑龙江省:林甸县、方正县、杜尔伯特蒙古族自治县

江苏省:常州市武进区、仪征市、泗洪县

浙江省:乐清市、青田县、义乌市、瑞安市

安徽省:金寨县、宣城市宣州区

福建省:晋江市、古田县、上杭县、石狮市

江西省:余江县、会昌县、婺源县

山东省:肥城市、滕州市、汶上县

河南省:滑县、兰考县

湖北省:宜城市、武汉市江夏区

湖南省:浏阳市、耒阳市、麻阳苗族自治县

广东省:五华县、连州市

广西壮族自治区:田阳县

海南省:文昌市、琼中黎族苗族自治县

重庆市:江津区、开县、酉阳土家族苗族自治县

四川:泸县、郫县、眉山市彭山区

贵州省:金沙县、湄潭县

云南省:大理市、丘北县、武定县

西藏自治区:曲水县

陕西省:平利县、西安市高陵区

甘肃省:陇西县

青海省:湟源县

宁夏回族自治区:平罗县

新疆维吾尔自治区:伊宁市

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42017821日,国土资源部、住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知(国土资发〔2017100号),确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。

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除上述地区之外,在非试点地区,仍然坚持农村房屋买卖合同无效的原则!

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那么,农村房屋买卖合同无效后的处理原则该怎样具体考量呢?具体可以参见《民事审判指导与参考》总第69辑,最高人民法院民一庭法官司伟撰写的《关于物权纠纷案件审理的疑难问题》。现将该文中就常见的因征地拆迁补偿利益分配而引发的农村房屋买卖纠纷的处理原则摘录如下:

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万博app 1.26下载 农村房屋被征收后,一般有两种补偿方式,即调产安置与货币补偿,由于各地具体补偿标准不同,农村房屋的产权人常因补偿方式不同而获利差别名明显。基于房地一体的原则,农村房屋拆迁安置时,一般有三种补偿模式:一是仅对房屋进行补偿;二是对房屋和土地分别补偿;三是不区分房屋和土地,确定一定的方案进行补偿,其中第二种模式涉及了农村宅基地的补偿,与特定身份密切关系。而第一、三种则无需考虑特定身份的问题。故第一、三种模式下,对双方损失参照房屋征收部门规定的各项补偿标准确定;对于第二种模式,由于拆迁补偿的针对占用土地的补偿,与原农村集体土地使用权人的身份相关联,建议该部分费用应有出卖人享有。在货币补偿形态,出卖人在取得安置补偿款后,应将其中的大部分直接赔偿给买受人;在调产安置形态,可以按安置房市场价格由双方合理分配,并确定安置房归一方所有,取得安置房的一方按前述的损害赔偿模式原则由法院确定分配比例向另一方找付差价。关于特定补偿款项的分配,比如临时过渡补贴损失、搬家补贴损失、搬迁误工费、提前搬迁奖等,该部分费用的产生与房屋使用人的使用行为密切相关的,是对拆迁前房屋实际居住人的补偿,与房屋及宅基地的权属关系不大,故应当归拆迁前房屋实际居住人通常为买受人所有。

  • 2019/9/19
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